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Circolare 35E del 2012

L’articolo 54, comma 3, del TUIR stabilisce che per gli immobili utilizzati promiscuamente dal professionista, la rendita catastale è deducibile nella misura del 50% a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte e della professione. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili.

La disposizione in esame, stabilendo una forfetizzazione, ha la duplice finalità di semplificare il calcolo del reddito e di evitare l’insorgere di contenziosi riguardanti la determinazione della effettiva porzione di immobile destinata allo svolgimento dell’attività professionale.

Ai fini della deduzione del 50% della rendita, quindi, è irrilevante la porzione dell’unità immobiliare che il professionista decide di utilizzare per lo svolgimento dell’attività professionale, una sola stanza ovvero più della metà dell’immobile come nella fattispecie rappresentata. In altri termini, pur potendo il contribuente dimostrare l’utilizzo effettivo dell’immobile per fini professionali in una misura superiore a quella stabilita forfetariamente dal comma 3 dell’articolo 54 del TUIR, quest’ultima non è derogabile. Le spese per i servizi relativi all’immobile sono anch’esse deducibili nella misura forfetaria del 50 per cento.

Con la circolare sopra riportata, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, oltre alla rendita catastale, sono deducibili al 50% i servizi relativi a tali immobili.
Nel documento di prassi è stato inoltre confermato che la disposizione in esame, stabilendo una forfettizzazione, ha una duplice finalità: quella di semplificazione dei calcoli della deduzione spettante e quella di evitare contenziosi riguardanti la determinazione dell’effettiva porzione di immobile.

I costi sostenuti in relazione agli immobili promiscui sono in linea generale deducibili al 50 per cento. Questo stabilisce l’articolo 54, comma 3, del Tuir. In particolare, con la circolare mobile destinata allo svolgimento della professione. Non è quindi possibile variare la misura di deduzione indicata, anche se la porzione dell’unità immobiliare che il professionista utilizza per l’attività non corrisponde con la metà dello stesso immobile.
La forfettizzazione della deduzione si applica esclusivamente ai costi promiscui. Al contrario, se un determinato costo si riferisce alla sola sfera personale o alla sola sfera professionale sarà, rispettivamente, indeducibile o deducibile.
Pertanto, sono deducibili al 50% tutti quei costi che sono indistintamente considerabili promiscui, ad esempio: le spese per energia elettrica, riscaldamento ed acqua, ma anche l’eventuale affitto dell’immobile (se detenuto per il tramite di un contratto di locazione) e le spese condominiali.
Per quanto riguarda, invece, le spese telefoniche e quelle relative alla connessione internet è prevista la deduzione nella misura dell’80 per cento.
Potrebbe poi accadere che il professionista acquisti dei beni (ad esempio mobili ed arredi) da collocare all’interno della casa-studio. Se gli acquisti sono afferenti alla sola sfera privata, come ad esempio nel caso di una cucina, non spetta alcuna deduzione. Potrebbe spettare, se mai, la detrazione del 50% sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, riservata alle persone fisiche che eseguono lavori di recupero edilizio e attualmente applicabile agli acquisti effettuati entro il prossimo 31 dicembre. Restano ferme anche le altre detrazioni per le ristrutturazioni (50%) e il risparmio energetico (65%).
Al contrario, se la spesa per l’acquisto dei beni riguarda la sola sfera professionale (ad esempio, Pc o calcolatrice), allora la deduzione sarà integrale, nell’anno di sostenimento della spesa se non si eccedono i 516,46 euro, oppure tramite processo di ammortamento.
Se poi i beni acquistati sono usati promiscuamente (ad esempio, tavolo e sedie del salotto che anche da sala fa ricevimento dei clienti) si torna alla regola della deduzione al 50%, sempre nell’anno di acquisto o tramite ammortamento.
Per quanto riguarda le imposte connesse al possesso dell’immobile, i professionisti (come peraltro anche le imprese) possono dedurre il 30% (20% dal 2014) dell’Imu relativa agli immobili strumentali. La circolare 10/E/2014 ha però affermato che si considerano strumentali gli immobili utilizzati «esclusivamente» per l’esercizio dell’arte o professione. Pertanto, per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione non si applica la (parziale) deducibilità dell’Imu. Per Tasi e Tari, nel silenzio della norma e dell’agenzia delle Entrate, si dovrebbe concludere che in caso di immobili promiscui si applichi la deduzione forfettaria al 50 per cento.
Per quanto riguarda l’Iva, vale la regola generale della detraibilità, ma non esiste una forfettizzazione della quota di detrazione. Al contrario, si deve individuare in maniera analitica la quota di costi imputabile all’utilizzo professionale e va poi detratta l’imposta corrispondente. L’imposta riferibile alla sfera privata andrà invece ad incrementare il costo (parzialmente) deducibile. La norma non fissa una regola per l’individuazione delle due quote. Sul punto la circolare ministeriale 328/1997 ha individuato come possibile parametro la cubatura dell’immobile.